Nova lei das rendas

Documento da AIL:

NOVO REGIME DE ARRENDAMENTO URBANO
LEGISLAÇÃO COMPLEMENTAR


A apreciação dos vários Projectos de Decreto-Lei decorrentes da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, causaram forte decepção à AIL porque algumas das medidas legislativas agora preconizadas vão bastante para além do texto da própria Lei, aprofundando o seu carácter desregulamentador.
Deste modo as expectativas de algum equilíbrio entre os direitos e os deveres das partes, já bastante desequilibrados a favor dos senhorios no texto da Lei, ficam goradas.
Encarar o direito à propriedade como um valor absoluto, sobrepondo-se à sua função social e económica, postura evidenciada pelos proprietários e acolhida pelo Governo nestas propostas, é uma clara distorção dos objectivos que deveriam orientar esta alteração da legislação sobre o arrendamento urbano.
Por outro lado:
a permissão de se manterem no mercado de arrendamento habitações degradadas dando continuidade às deficientes condições em que habitam muitos cidadãos;
a ausência de medidas fortes e incentivadoras para a reabilitação urbana;
a ausência de incentivos em sede fiscal para o arrendamento, como a redução do IMI;
o não tratamento mais favorável do rendimento das rendas em sede de IRS/IRC;
a não dedução das rendas habitacionais em sede de IRS.
São omissões que afectarão negativamente qualquer perspectiva de dinamização do mercado de arrendamento.
A par das reservas e discordâncias sobre a Lei, já anteriormente expostas, a AIL discorda claramente de muitas das disposições regulamentares agora propostas pelo Governo, conforme passa a justificar e a fundamentar.

A - O “Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados”

A Lei 6/2006, artº 1101º, alínea b), confere ao senhorio o direito de denunciar o contrato de arrendamento para demolição ou obras de remodelação ou restauro profundos.
Sabendo-se que o estado de degradação da generalidade dos prédios arrendados deve-se, indubitavelmente, à incúria dos proprietários e da administração pública, os primeiros porque não cuidaram do património e a segunda porque não fez aplicar a lei, não é tolerável que sejam os inquilinos a sofrer as consequências dessa situação através da denúncia do contrato a pretexto de obras de remodelação ou de restauro profundo.
Se é óbvia a necessidade de uma ampla intervenção na reabilitação urbana, também é óbvia a necessidade de se proteger os arrendatários garantindo-lhes a continuidade dos contratos de arrendamento.
Por isso os termos do projecto de decreto-lei contêm uma permissividade inaceitável, deixando antever um “chorudo prémio” para quem não cuidou do património concedendo-lhe, agora, a denúncia dos contratos de arrendamento.

A AIL entende que:
a. A definição de obra de remodelação e restauro profundo (artº 4º) deve ser técnica, concisa e precisa em ordem e evitar-se possibilidade interpretativa ao sabor das conveniências de cada um.
b. A análise e conclusão sobre o estado de conservação deve ser, obrigatoriamente, precedida de vistoria e competente relatório técnico como suporte para a respectiva decisão judicial.
c. Só pode ser aplicável a prédios que tenham sido alvo de obras de conservação há menos de oito anos, para não beneficiar os proprietários relapsos.
d. Deve-se prever, como regra, a reocupação após as obras, bem como o realojamento durante o período de realização das mesmas, e não a denúncia do contrato.
e. Por excepção, deve-se prever uma indemnização de valor nunca inferior a dez anos de renda actualizada quando não haja reocupação.
f. Deve-se prever, como regra, o realojamento nas condições contratuais anteriormente vigentes, em caso de demolição, e não a denúncia do contrato.
g. Por excepção, nos casos de demolição por força de degradação do prédio devido à ausência da manutenção legalmente prevista, deve-se prever uma indemnização mínima elevada ao dobro da anteriormente considerada.
h. Deve-se afastar a cedência de poderes públicos a entidades não públicas pois tal medida deixa antever uma intervenção desregrada e incontrolada no mercado habitacional com os inevitáveis inconvenientes, pressões, abusos, litigiosidade e a consequente especulação.
i. A total ineficácia, por inexequíveis, logo dispensáveis, das medidas previstas para a aquisição do locado pelo arrendatário, quando o seu interesse deveria ser uma medida de pressão para os proprietários reabilitarem o património e darem-lhe o devido uso.

B - O “Conceito Fiscal de Prédio Devoluto”

A existência de milhares de fogos e prédios devolutos deveria obrigar à tomada de medidas que levem á sua utilização a curto prazo.
Embora se considere positivo o agravamento do IMII, nota-se uma evidente timidez na medida, pois dever-se-ia ter ido mais longe em ordem a pressionar, de facto, a utilização da propriedade urbana com as consequentes vantagens sociais, económicas e fiscais.
As medidas preconizadas no projecto de diploma regulamentar são insuficientes, não tomando em conta outras situações que indiciam o estado de devoluto.

A AIL entende que:
a. Quanto aos indícios, haveria que aditar a prova testemunhal, o conhecimento pacífico e público da situação pelas Juntas de Freguesia e os relatórios efectuados por vistorias municipais ou entidades devidamente certificadas e competentes para o efeito.
b. Haveria que prever e penalizar a simulação de arrendamento a favor de familiares, de valores de renda simbólica face aos preços praticados já no próprio prédio ou na zona ou inferior ao resultante de avaliação fiscal.
c. Haveria que incluir, artº 3º, alínea f) a ausência do cidadão na situação de serviço particular por conta de outrem ou comissão civil por tempo determinado.
d. Haveria que considerar apenas o último ano como definidor da situação de devoluto para se evitar uma correria à sua eventual “legalização”.

C - O “Rendimento Anual Bruto Corrigido e o Subsídio de Renda”

Do ponto de vista estritamente social este é um diploma de grande impacto face às suas implicações na vida das famílias, com realce para as de menores rendimentos.
Neste contexto o projecto de diploma enferma de sérias insuficiências e ignora claramente os já de si deprimidos rendimentos de inúmeros agregados familiares.

A AIL entende que:
a. Se devem considerar os ascendentes integrantes do agregado familiar como dependentes atribuindo-lhes um factor de dedução ao RAB no valor de, por exemplo, 0,25 da RMNA.
b. Se devem considerar como dedutíveis para efeitos do apuramento do RABC as despesas efectuadas na protecção aos idosos, em particular as referentes a apoio domiciliário, ou com lares ou similares.
c. Se deve introduzir um factor de correcção geral, no valor de 10% do Rendimento Anual Bruto do agregado familiar, a abater ao RABC.
d. Se deve considerar uma taxa de esforço não superior a 10% para um RABC inferior a 3 RMNA, conforme actualmente sucede no diploma que regula as SRU; Soc. Reabilitação Urbana.
e. Se deve clarificar que a renda devida só deverá ser liquidada após a concessão ou recusa do subsídio de renda.

D - A “Determinação e Verificação do Coeficiente de Conservação”

O estado de conservação é determinante para a actualização da renda, não sendo aceitável alterar este princípio.
O projecto de diploma em apreço pretende vir no sentido de facilitar a vida aos proprietários quando “entenderem” que o estado de conservação da sua propriedade é igual ou superior ao nível 3, aplicando o coeficiente de 0,9.

A AIL entende que:
a. Em todas as circunstâncias é exigível a verificação do estado de conservação do fogo e do imóvel para determinação do respectivo coeficiente, nos termos e para os efeitos da alínea b) do artº 35º e da alínea a), do nº 4 do artº 38º da Lei nº 6/2006, excepto quando haja acordo escrito entre as partes.
b. Não é admissível que o projecto venha desvirtuar a Lei ao pretender permitir a actualização geral das rendas sem a verificação prévia do coeficiente de conservação.

E - As “Comissões Arbitrais Municipais”

As CAM devem ser entidades que tenham capacidade para uma intervenção rápida e eficaz na resolução dos problemas do seu âmbito.
Todavia, algumas das disposições do projecto de diploma parecem apontar em sentido contrário ou irem bastante além do preceituado na Lei nº 6/2006.
Não deixa de ser curioso o ponto nº 2, do artº 4º do projecto ao remeter para a Câmara Municipal a indicação dos representantes dos senhorios ou arrendatários, passando-lhes um atestado de menoridade dispensável.

A AIL entende que:
a. Para execução dos mecanismos legais deve ser obrigatória a constituição das CAM no prazo máximo de noventa dias após a entrada em vigor do diploma.
b. Deve-se aligeirar a constituição das CAM, eliminando-se a alínea i) do artº 4º do projecto de diploma.
c. Quanto aos representantes das Ordens seriam, a nosso ver, dispensáveis na constituição das CAM, na medida em que a sua intervenção deve ser do competente foro técnico, devendo ter uma função de assessoria e de árbitros nomeados pelas CAM para intervir nos processos.
d. Devem ser corrigidas as competências juridiscionais das CAM.
e. Deve ser eliminada, de todo, a citação por via telefónica, artº 18º, nº 6, pela falta de idoneidade e dificuldade de prova e, na maioria dos casos, se tratar de pessoas idosas e iletradas.A designação dos representantes dos senhorios e dos inquilinos só a estes deve competir, em exclusividade.